2018.11.09

【リノベーションを設計事務所に依頼したい方へ】リノベーションの設計の流れ

近年、人気のリノベーション。

一口にリノベーションといっても、DIYなどの自主施工を行う簡易的なものから、空き家を収益化するなどの事業的なものまで様々なケースがあります。

壁紙の張り替えなどの内装を新しくしたり、トイレや風呂などの設備を新しく交換したりといった「リフォーム」とは異なり、既存の構造体を活かして間取りの変更を行なったり、既存建物を現代のニーズに合うようにデザインを更新したりなどといった、規模の大きな工事を要するリノベーションでは、専門的な知識や技術が必要になります。

そして、このような専門性とデザイン性の両立を要するリノベーションを行う場合にはこまかな要望まで対応でき、建築に対する知見が豊富にあることが魅力の「設計事務所」への依頼を検討してください。

 

 

さて、今回はリノベーションを設計事務所に依頼したいと考えている方のために、設計事務所ドキアーキテクツのリノベーションの設計の流れをご紹介したいと思います。

ドキのリノベーションの設計の流れ

要望のヒアリング

リノベーションや新築を問わず、設計事務所に建築づくりを依頼すると、お客様のご要望をお伺いするところから始まります。

ドキアーキテクツでもお客様のご要望やご相談内容を詳しくお伺いするところから建築づくりを始めています。建築づくりに関するご要望やご相談の内容はどんな内容でも構いません。お客様が自由に要望を伝えられることができるのも設計事務所に建築づくりを依頼する魅力の一つです。

特に個人住宅のリノベーションでは、ご要望やご相談内容が多くなり、複雑になってしまいがちです。そこで弊社では、独自のヒアリングシートを用いて、お客様がご要望やご相談内容をスムーズにまとめられるようなサポートを行っております。

また、店舗やオフィスなどといった事業性を伴う建築物のリノベーションを行う場合は、スケジュール、コストなどの管理や市場分析に基づいた建築のブランディングなどをしっかりと行っていくことが事業成功の鍵を握ります。そのため、事業に関わるクリティカルな要望をしっかりと設計事務所に伝え、共有することが重要です。

弊社が運営する「最適建築ブランディング」では、ビジネスに最適な建築解をお客様に提供することをモットーに事業のための既存建物の有効活用提案を行っております。「最適建築ブランディング」では、事業性の高いリノベーションを設計事務所に依頼しようと考えている方のために、専用の相談フォームをご用意しておりますので、ご希望の方は以下のリンクからご相談ください。

 

既存建物の現況調査

お客様のご要望のヒアリングを終えると、リノベーションを行う建築の現況を確認するための調査を行います。既存建物に手を加えていくリノベーションでは、既存建物の状態をしっかりと把握することが大切です。そのため、既存建物の図面があれば、事前に設計事務所に資料として提供しておくと調査をスムーズに行うことができます。

ドキアーキテクツでは、リノベーション設計に伴う既存建物の調査において、次の資料の有無をお客様に確認させて頂いております。

 

○意匠図

○設備図

○構造図

○確認申請書、申請図

○構造計算書

 

築年数が古い建物の場合や、規模や構造によっては、構造や設備に関わる図面がないことも多々あります。図面がない場合は実測調査を行い新しく図面を作成することもできますので、ご安心ください。

設計事務所がリノベーションの設計を行う際に念入りに確認するのが、既存建物の構造です。例えば、大きな空間を実現するために、壁を撤去しようと思っていても、その壁が構造上、地震力に耐えるための壁(耐力壁)であった場合は、撤去することができません。このように、リノベーションを行う場合は構造の状態が計画に大きく影響を及ぼします。より多くのご要望を実現させるためにも、既存建物に関わる資料や情報はしっかりと設計事務所に共有しておくことが重要です。

私たちは上記のような構造に対する状態確認と併せて、既存建物の状態を細かくチェックしていきます。主に私たちが既存建物を調査する際に確認していくポイントは以下の通りです。

 

1、間取りの確認

2、電気設備の確認

3、給排水設備の確認

4、構造の確認

5、インフラの確認

6、外装、内装などの劣化の確認

7、防火、避難、消防規定の確認

 

構造補強の有無、給排水設備や電気系統などのインフラの位置などの状況確認、既存建物の仕様が現行法規の基準に適合しているかなど、細かく確認していきます。 また、この段階の調査では、壁の内側の柱や梁などの構造体の状態はわかりません。そのため、現場工事に入ってから柱、梁、基礎の痛みなどが新たに発覚する場合があります。リノベーションを行う場合には、このような工事段階に入ってから生じる問題があることを理解しておき、柔軟な対応ができるようにしておくことが重要です。 私たちは上記のような既存建物の現況調査を行なった上で、リノベーションの計画案提案に向けて、必要に応じて行政・消防署などとの打ち合わせを行なっていきます。

行政・消防署などとの事前協議、打ち合わせ

既存建物を調査し、状態を確認した後は、行政や消防署などの機関と折衝を行い、リノベーションに関わる法規制を確認していきます。住宅やマンションなどの1住戸のリノベーションの場合は必要ないことが多いです。

特にお客様と打ち合わせを重ねていくなかで、用途変更を検討したいという要望が出てくることがあります。このような場合には、行政や消防署などとの打ち合わせをしっかりと行わなくてはなりません。既存建物の有効活用を行う場合に、用途変更を伴う確認申請が必要な必要がある方は、最適建築ブランディングに掲載されている「用途変更確認申請を理解しよう1」も併せてご参照ください。

また、確認申請が必要な場合は既存建物が現行の法規に適合していない場合もあります。このような場合は確認申請許可が降りないので、このような問題を回避するためにも、計画初期に法規制などをよく確認し、行政機関や消防署などに十分な確認を行う必要があります。確認申請が必要な規模に該当するかどうか知りたい場合は最適建築ブランディングに掲載されているこちらの「確認申請を理解しよう1<申請が必要な規模>」「確認申請を理解しよう2<大規模の修繕、大規模の模様替え>」を併せてご参照ください。

リノベーション設計の基本方針提案

これまでのプロセスを経て、リノベーションを問題なく行えることがわかったら、計画の基本方針提案を行なっていきます。弊社では、個人住宅の方針提案を行う場合と事業建築の方針提案を行う場合で、提案方法が異なります。

個人住宅のリノベーション設計の基本方針提案の場合

個人住宅のリノベーション設計の基本方針提案は、既存建物や周辺環境の調査内容を踏まえ、基本方針策定に関する資料を提案致します。その際に補足資料として、リノベーション後の各居室の大きさや動線がわかるようなゾーニング図などを提案致します。

ホテルや飲食店などの特殊建築物のリノベーション設計の基本方針提案の場合

特殊建築物のリノベーションの場合、新しく事業を行う前提でリノベーションを行う場合がほとんどです。そのため、既存建物や周辺環境の調査内容と併せて、お客様が行う予定の事業に関するビジネスリサーチを行い、その内容を踏まえた建築、ポジショニング、ブランディングの方針提案を行います。また、建築を中心として事業ブランディングなどをご希望の方は事業企画提案も行っております。

特殊建築物のリノベーション設計を検討されている方で、特に建築のブランディングもご希望の方は、弊社で建築設計とブランディングを行なった「あっとリフォームプロジェクト」に関する記事をご参照ください。

「空き家をショールーム兼オフィスに用途変更、差別化を図り事業拡大に成功」

設計監理契約

リノベーションの基本方針提案を行なったあとで、設計監理契約を行います。設計監理契約は設計事務所に建物を建築するための設計図書の作成と工事監理を依頼する契約のことです。設計監理契約書には設計業務の期間や設計料などが記載されています。弊社の設計料は建国土交通省告示第15号による業務時間と人工にもとづき、建物規模、総工費、設計の対象範囲から算出した内容に沿って設定しておりますので、費用が著しく高くなることはございません。弊社では建築物の規模やご予算に関わらず、無料で随時相談を受け付けております。リノベーションやその他建築づくりに関する、ご不明点やご質問などございましたら、お気軽にご相談ください。 個人住宅のリノベーション設計をご希望の方はこちらのフォームよりご相談ください。

また、事業性を伴う特殊建築物のリノベーションをご希望の方はこちらの専用フォームからご相談ください。

基本設計

設計監理契約を行ったあとは、いよいよ基本設計に入っていきます。基本設計は、これまでの調査内容やリノベーション設計の基本方針の内容に沿って進めていきます。構造や設備などの業者と基本設計に関する打ち合わせを行い、構造補強、設備計画、建物の仕上げなどの初期提案を行なっていきます。特にこの段階で、概算見積もりを行いお客様のご予算との整合性を一度確認致します。

実施設計

基本設計を終えたあとは、実施設計に移ります。実施設計では、より具体的な仕様の決定を行なっていきます。また、意匠図、構造図、設備図、各詳細図などより高度な内容の図面の作成を行なっていきます。また、これらの図面の他にも、展開図、建具表、外構図などの図面も適宜作成していきます。実施設計で作成された図面をもとに施工が行われるため、この実施設計の段階は念入りに打ち合わせを行なっていく必要があります。

見積もり・施工会社の選定

実施設計期間が終わると、工事を行う施工会社の選定を行い、候補の施工会社に見積もりを依頼していきます。見積もり内容がお客様のご予算に合わない場合は、ご予算にあうように設計変更などの各種調整を行います。特にお客様の希望される施工会社がない場合でも、お客様の要望とご予算に適合する施工会社を弊社で検討し、複数の施工会社に見積もり依頼を行ったうえで、工事金額、工事期間などをもとに、お客様に施工会社を選定して頂けるように提案を行なっております。施工会社が決まったらお客様と施工会社の間で工事契約を行なっていただきます。

確認申請

増築や用途変更などが伴う工事がある場合、工事の着工前に「建築確認」を役所に提出して審査を受ける申請を行う場合があります。この確認申請のプロセスでは主に、確認申請、許可申請や条例に合わせた各申請などを行なっていきます。確認申請の手続きは、設計事務所が対応することがほとんどです。そのため、お施主様は同行する必要はありませんが、これまでの行政機関などとの協議内容などは十分に把握し、現在どういうことが行われているのかを理解しておくと、万が一問題が起きた際の対応がスムーズに行うことができます。リノベーションや新築に関わらず、建築づくりを行う際は、プロジェクトの一員としてその手続きの内容などについても把握しておくことが重要です。

工事監理と竣工後引き渡し

申請手続きが滞りなく完了したら、いよいよ工事が始まります。私たちは設計事務所としてリノベーションの工事監理を行います。工事監理は、スケジュール管理や施工内容の確認などリノベーションの工事現場に関わる様々なことを対象に行われます。特に設計事務所は、お客様の建物の品質を上げるために、材料に勝手な変更はないか、施工は図面通りに行われているか、仕上がりに甘いところはないかなど、こまかく現場をチェックしていくため、非常に完成度の高い建築ができます。

そして、建物が竣工したら、リノベーションが図面通り行われたかをお施主様ご自身にも検査していただきます。お施主様の検査には私たちも同行させていただきます。お施主様の検査と同時期に行政の検査も行い、全ての検査が完了したら引き渡しとなります。引き渡しの際には建物使用に関する説明を各関係業者とともに行わせていただき、これを終えると鍵のお渡しをして、リノベーションプロジェクトが完了になります。

終わりに

中古の賃貸マンションやアパートなどを購入したり、今まで使っていた住宅を家族のライフスタイルに合う間取りに変えたりといった際に有効なリノベーション。建築の専門知識が豊富でデザインに精通している設計事務所が設計を行なうリノベーションは不動産の価値を高めるためにも有効な選択肢の一つです。私たちドキアーキテクツは設計事務所として、建築の技術力、法規的な知識に加え、デザインのプロとして、市場分析や事業促進のためのブランディングも行っております。また、弊社が運営する「最適建築ブランディング」ではビジネスに特化した既存建物の有効活用提案も行っております。

設計事務所にリノベーション設計の依頼を検討されているかたで、特に事業のためにリノベーションをご希望の方は、ぜひご相談ください。 事業のための既存建物有効活用をご希望の方はこちらの最適建築ブランディングの専用相談フォームよりご相談ください。

個人住宅のリノベーション設計をご希望の方はこちらのフォームよりご相談ください。